Khi chạy Google Ads bất động sản, việc lựa chọn từ khóa không đơn giản là tìm những cụm từ có nhiều lượt tìm kiếm rồi đưa vào chiến dịch.

Một bộ từ khóa tốt phải phản ánh được nhu cầu thực tế của người tìm kiếm, mức độ quan tâm đến dự án và khả năng chuyển đổi thành khách hàng tiềm năng.

Ví dụ, người tìm kiếm “bất động sản” có thể mới chỉ đang tìm hiểu thị trường. Trong khi đó, người tìm “căn hộ 2 phòng ngủ quận 9 giá bao nhiêu” đã thể hiện nhu cầu cụ thể hơn. Hai nhóm này có giá trị hoàn toàn khác nhau đối với một chiến dịch quảng cáo.

Với Google Ads Search, Google hiện sử dụng ba loại đối sánh chính gồm đối sánh rộng, đối sánh cụm từ và đối sánh chính xác. Ngoài ra, nhà quảng cáo có thể sử dụng từ khóa phủ định để ngăn quảng cáo xuất hiện với những truy vấn không phù hợp.

Với bất động sản, việc kết hợp các nhóm từ khóa này cần được thực hiện dựa trên sản phẩm, khu vực, khách hàng mục tiêu và mục tiêu chuyển đổi của từng chiến dịch.

Với kinh nghiệm đã từng chạy và setup cho hàng trăm chiến dịch với Google Ads đội ngũ marketing bất động sản BDSA xin chia sẻ với bạn đọc bên dưới. Bài viết tuy dài nhưng chắc chắn sẽ có nhiều thông tin bổ ích.

Từ khóa Google Ads bất động sản là gì?

Từ khóa Google Ads bất động sản là những từ hoặc cụm từ được nhà quảng cáo sử dụng để xác định các truy vấn tìm kiếm có khả năng khiến quảng cáo được hiển thị.

Ví dụ một dự án căn hộ tại TP.HCM có thể nghiên cứu những nhóm từ khóa như:

• căn hộ quận 2
• căn hộ cao cấp quận 2
• mua căn hộ quận 2
• căn hộ 2 phòng ngủ quận 2
• căn hộ [tên dự án]
• giá bán [tên dự án]
• [tên dự án] mở bán
• [tên dự án] chính sách bán hàng

Điểm quan trọng là không nên xem tất cả từ khóa có liên quan đến bất động sản là có giá trị như nhau.

Một từ khóa có lượng tìm kiếm lớn chưa chắc tạo ra nhiều lead. Ngược lại, một từ khóa dài với lượng tìm kiếm thấp hơn có thể thể hiện nhu cầu rõ ràng và phù hợp hơn với mục tiêu tạo khách hàng tiềm năng.

6 nhóm từ khóa nên triển khai khi chạy Google Ads bất động sản

Có thể phân loại từ khóa bất động sản theo ý định tìm kiếm thay vì chỉ dựa vào số lượng từ khóa.

1. Từ khóa thương hiệu

Từ khóa thương hiệu là những truy vấn chứa tên thương hiệu của chủ đầu tư, doanh nghiệp, sàn hoặc thương hiệu bất động sản.

Ví dụ:

• vingroup
• vinhome
• [tên chủ đầu tư] bất động sản
• [tên chủ đầu tư] dự án mới

Đây thường là nhóm từ khóa có mức độ nhận diện thương hiệu cao.

Nếu khách hàng đã biết đến chủ đầu tư và chủ động tìm kiếm thương hiệu, việc xuất hiện trên Google có thể giúp doanh nghiệp kiểm soát tốt hơn điểm tiếp xúc với khách hàng.

Tuy nhiên, khi triển khai thực tế cần phân biệt giữa từ khóa thương hiệu của chính doanh nghiệp và từ khóa thương hiệu của đối thủ. Đây là hai nhóm có mục tiêu, thông điệp và cách đánh giá hiệu quả khác nhau.

2. Từ khóa tên dự án

Đây là một trong những nhóm quan trọng nhất khi quảng cáo một dự án bất động sản cụ thể.

Ví dụ dự án có tên “ABC Residence”, bộ từ khóa có thể bao gồm:

Nhóm từ khóa tên dự án thường phản ánh người dùng đã biết hoặc ít nhất đã từng nghe đến dự án. Khi kết hợp tên dự án với các yếu tố như giá bán, mặt bằng, chính sách, loại căn hộ hoặc mở bán, từ khóa sẽ thể hiện rõ hơn nhu cầu và giai đoạn tìm hiểu của khách hàng. Đây thường là những nhóm từ khóa cần được theo dõi riêng trong chiến dịch để đánh giá chất lượng traffic và khả năng tạo lead.

3. Từ khóa sản phẩm và nhu cầu

Đây là nhóm từ khóa mô tả trực tiếp sản phẩm mà khách hàng đang tìm kiếm.

Nhóm này có điểm khác biệt so với từ khóa dự án. Người dùng có thể chưa biết tên dự án, nhưng đã biết mình muốn mua loại bất động sản nào.

Đây là lý do từ khóa sản phẩm có thể giúp doanh nghiệp tiếp cận những khách hàng đang ở giai đoạn tìm kiếm và so sánh.

Tuy nhiên, nhóm từ khóa này thường cần được nghiên cứu kỹ hơn vì mức độ cạnh tranh và phạm vi ý định tìm kiếm có thể rất rộng.

Ví dụ: “căn hộ TP.HCM” rộng hơn rất nhiều so với: “căn hộ 2 phòng ngủ quận 7 dưới 5 tỷ”. Hai từ khóa đều liên quan đến căn hộ nhưng chất lượng traffic có thể khác nhau đáng kể.

4. Từ khóa theo vị trí

Bất động sản là ngành có tính địa phương rất cao. Vì vậy, vị trí thường là một thành phần quan trọng trong bộ từ khóa.

Một số gợi ý mà đội ngù BDSA đề xuất, có thể kết hợp như sau

Việc kết hợp từ khóa với địa điểm giúp thu hẹp phạm vi tìm kiếm và có thể giúp chiến dịch tiếp cận đúng thị trường mà dự án đang bán.

5. Từ khóa long-tail

Long-tail keyword là những từ khóa dài và cụ thể hơn.

Ví dụ:

• căn hộ 2 phòng ngủ quận 7 dưới 4 tỷ
• mua căn hộ gần metro Thủ Đức
• căn hộ ven sông quận 2 giá bao nhiêu
• đất nền Bình Dương gần khu công nghiệp
• căn hộ trả góp tại TP.HCM

Ưu điểm của nhóm từ khóa này là thể hiện rõ hơn nhu cầu của người tìm kiếm.

Ví dụ:

“căn hộ”

cho biết rất ít về nhu cầu.

Trong khi:

“căn hộ 2 phòng ngủ quận 7 dưới 4 tỷ”

đã cung cấp thêm thông tin về:

• loại sản phẩm;
• số phòng ngủ;
• khu vực;
• ngân sách.

Từ đó, doanh nghiệp có thể xây dựng quảng cáo và landing page sát với nhu cầu hơn.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi long-tail keyword đều mặc định có CPC thấp hoặc chuyển đổi cao. Hiệu quả vẫn cần được đánh giá bằng dữ liệu thực tế của từng chiến dịch.

6. Từ khóa đối thủ

Từ khóa đối thủ là những truy vấn chứa tên thương hiệu hoặc dự án của doanh nghiệp khác.

Ví dụ:

• [tên dự án đối thủ] giá
• [tên dự án đối thủ] review
• [tên dự án đối thủ] chính sách

Đây là nhóm từ khóa cần được cân nhắc riêng.

Người tìm kiếm thương hiệu đối thủ có thể đang quan tâm đến một sản phẩm cụ thể và chưa chắc muốn chuyển sang dự án khác.

Do đó, nếu triển khai nhóm từ khóa này, thông điệp quảng cáo và landing page cần có lý do đủ thuyết phục để người dùng cân nhắc lựa chọn thay thế.

Không nên chỉ đưa tên đối thủ vào danh sách từ khóa rồi kỳ vọng sẽ tạo ra lead chất lượng.

3 loại đối sánh từ khóa trong Google Ads

Ngoài việc phân loại theo ý định tìm kiếm, Google Ads còn cho phép kiểm soát cách từ khóa có thể khớp với truy vấn thông qua ba loại đối sánh: broad match, phrase match và exact match.

Lựa chọn đúng loại đối sánh giúp kiểm soát phạm vi truy vấn, chất lượng traffic và ngân sách quảng cáo. Với chiến dịch bất động sản, không có một loại đối sánh nào luôn tốt nhất — việc lựa chọn cần dựa trên mục tiêu và mức độ kiểm soát mà doanh nghiệp mong muốn.

1. Đối sánh rộng

Đối sánh rộng là loại đối sánh có phạm vi tiếp cận lớn nhất. Ví dụ từ “căn hộ quận 7” Google có thể sử dụng các tín hiệu liên quan đến từ khóa, quảng cáo, landing page và ý định tìm kiếm để mở rộng khả năng khớp với các truy vấn liên quan.

Ưu điểm:

• mở rộng phạm vi tiếp cận;
• tìm được những truy vấn mới mà nhà quảng cáo chưa nghĩ đến;
• cung cấp thêm dữ liệu để tối ưu chiến dịch.

Nhược điểm là phạm vi mở rộng cũng khiến việc kiểm soát truy vấn cần được thực hiện chặt chẽ hơn. Đặc biệt với bất động sản, một từ khóa quá rộng như:

bất động sản

có thể bao phủ nhiều nhu cầu khác nhau như tìm tin tức, nghiên cứu thị trường, học nghề môi giới, tìm việc, tìm kiến thức hoặc tìm dự án.

Vì vậy, broad match không nên được hiểu đơn giản là “càng rộng càng tốt”.

Google hiện khuyến nghị broad match kết hợp với Smart Bidding và các tín hiệu chuyển đổi phù hợp để khai thác khả năng mở rộng truy vấn.

2. Đối sánh cụm từ

Đối sánh cụm từ được đặt trong dấu ngoặc kép, ví dụ như từ “căn hộ quận 7” loại đối sánh này cho phép Google tìm những truy vấn có liên quan đến ý nghĩa của cụm từ, nhưng phạm vi được kiểm soát hơn so với broad match.

Google cho biết phrase match có phạm vi bao phủ rộng hơn exact match và nằm trong phạm vi hẹp hơn broad match.

Với bất động sản, phrase match có thể phù hợp khi bạn muốn mở rộng traffic xung quanh một chủ đề cụ thể.

Ví dụ: “căn hộ quận 7” có thể giúp doanh nghiệp khám phá thêm những truy vấn có liên quan đến nhu cầu tìm căn hộ tại khu vực này.

3. Đối sánh chính xác

Đối sánh chính xác được đặt trong ngoặc vuông. ví dụ [căn hộ quận 7], đây là cách kiểm soát cụ thể hơn đối với những truy vấn mà doanh nghiệp muốn tập trung.

Tuy nhiên, “exact” không có nghĩa quảng cáo chỉ xuất hiện khi người dùng nhập chính xác từng ký tự của từ khóa. Google vẫn có thể khớp với các truy vấn có cùng ý định hoặc biến thể gần phù hợp.

Ví dụ, một keyword: [căn hộ quận 7] không nên được hiểu theo nghĩa máy móc rằng chỉ có đúng bốn từ đó mới có thể kích hoạt quảng cáo.

Điều này đặc biệt quan trọng khi xây dựng danh sách từ khóa. Không cần tạo hàng trăm biến thể chỉ khác nhau một vài cách viết nếu chúng có cùng ý định tìm kiếm.

Từ khóa phủ định trong Google Ads bất động sản

Nếu từ khóa giúp Google biết khi nào quảng cáo có thể xuất hiện, thì từ khóa phủ định giúp doanh nghiệp xác định những tìm kiếm nào không muốn quảng cáo xuất hiện.

Đây là một phần rất quan trọng trong Google Ads bất động sản.

Ví dụ, bạn đang bán căn hộ thương mại nhưng không cung cấp dịch vụ cho thuê. Khi người dùng tìm:

• cho thuê căn hộ
• thuê căn hộ
• phòng trọ
• việc làm bất động sản
• khóa học bất động sản

thì những truy vấn này có thể không phù hợp với mục tiêu chiến dịch.

Doanh nghiệp có thể sử dụng negative keywords để loại bỏ những nhóm tìm kiếm không liên quan. Google cũng khuyến nghị sử dụng Search Terms Report để tìm các truy vấn thực tế đã kích hoạt quảng cáo và phát hiện những từ khóa có thể thêm vào danh sách phủ định.

Google Ads hỗ trợ negative broad, negative phrase và negative exact. Tuy nhiên, cách hoạt động của negative keywords khác với các loại đối sánh tích cực và không tự động bao phủ tất cả biến thể gần giống.

Vì vậy, không nên chỉ tạo một danh sách negative keyword một lần rồi bỏ đó.

Danh sách phủ định nên được cập nhật dựa trên Search Terms Report trong quá trình chạy.

Nên phân bổ từ khóa Google Ads bất động sản như thế nào?

Một chiến dịch có thể được xây dựng theo cấu trúc sau:

Không có một tỷ lệ phân bổ cố định áp dụng cho mọi dự án.

Một dự án mới ra mắt có thể cần tập trung nhiều hơn vào từ khóa sản phẩm, khu vực và nhu cầu. Trong khi một dự án đã có độ nhận diện cao có thể có lượng tìm kiếm thương hiệu và tên dự án đáng kể.

Vì vậy, cấu trúc từ khóa nên bắt đầu từ khách hàng đang tìm gì, thay vì bắt đầu từ việc cố chia ngân sách theo một tỷ lệ có sẵn.

Ví dụ bộ từ khóa cho một dự án bất động sản

Giả sử có một dự án căn hộ tại TP.HCM. Đội ngũ BDSA có thể xây dựng bộ từ khóa ban đầu như sau

Nhưng đây chỉ là ví dụ để xây dựng cấu trúc. Không nên copy nguyên một danh sách negative keyword cho mọi dự án.

Ví dụ, nếu doanh nghiệp có bán và cho thuê, việc phủ định “cho thuê” có thể vô tình loại bỏ khách hàng phù hợp.

Đây chính là lý do negative keyword phải dựa trên mô hình kinh doanh thực tế.

Những sai lầm khi chọn từ khóa Google Ads bất động sản

Chỉ chọn từ khóa có lượng tìm kiếm cao

Đây là sai lầm phổ biến. Một keyword có lượng tìm kiếm cao chỉ cho biết có nhiều người tìm kiếm. Nó không đảm bảo những người đó phù hợp với sản phẩm hoặc có khả năng trở thành lead.

Ví dụ:

bất động sản

có phạm vi ý định rất rộng.

Trong khi:

căn hộ 2 phòng ngủ quận 7 dưới 5 tỷ

cho thấy nhu cầu cụ thể hơn. Vì vậy, khi đánh giá từ khóa nên quan tâm đến ý định tìm kiếm và khả năng chuyển đổi, không chỉ volume.

Dùng quá nhiều từ khóa chung chung

Những từ khóa như:

• bất động sản
• nhà đất
• căn hộ
• chung cư
• mua nhà

có thể mang lại lượng tìm kiếm lớn nhưng cũng có thể bao phủ nhiều nhu cầu khác nhau.

Nếu sản phẩm chỉ phục vụ một khu vực hoặc một phân khúc, nên kết hợp thêm các yếu tố như: sản phẩm + vị trí + nhu cầu + đặc điểm để tạo ra bộ từ khóa sát hơn.

Không sử dụng từ khóa phủ định

Một chiến dịch có thể có danh sách keyword rất tốt nhưng vẫn phát sinh nhiều traffic không phù hợp.

Nguyên nhân đôi khi không nằm ở keyword ban đầu mà nằm ở search terms thực tế.

Do đó, Search Terms Report là nguồn dữ liệu quan trọng để phát hiện những truy vấn cần loại bỏ hoặc đưa vào danh sách phủ định.

Chia quá nhiều nhóm từ khóa nhỏ

Ngược lại, việc tạo quá nhiều ad group với những keyword gần như cùng một ý định cũng khiến tài khoản trở nên khó quản lý.

Google cũng khuyến nghị nhóm những keyword tương tự vào các ad group để quảng cáo có tính liên quan cao hơn.

Thay vì tạo một ad group cho từng biến thể:

• căn hộ quận 7
• căn hộ ở quận 7
• căn hộ tại quận 7
• mua căn hộ quận 7

Do đó, hãy xem xét ý định tìm kiếm của chúng trước khi quyết định cấu trúc. Về chủ đề cách tối ưu từ khoá sau khi chạy thì đội ngũ BSDA sẽ chia sẻ ở một bài viết khác bạn đọc thể tham khảo sau tại blog của website.

Kết luận

Các loại từ khóa khi chạy Google Ads bất động sản có thể được nhìn từ hai góc độ.

Thứ nhất là phân loại theo nhu cầu tìm kiếm, gồm:

• từ khóa thương hiệu;
• từ khóa dự án;
• từ khóa sản phẩm;
• từ khóa vị trí;
• từ khóa long-tail;
• từ khóa đối thủ;
• từ khóa phủ định.

Thứ hai là phân loại theo cách Google Ads đối sánh truy vấn, gồm:

• broad match;
• phrase match;
• exact match.

Một chiến dịch Google Ads bất động sản hiệu quả không phụ thuộc vào việc có bao nhiêu keyword, mà phụ thuộc vào việc những keyword đó có tiếp cận đúng người đang có nhu cầu hay không.

Quan trọng hơn, việc tối ưu phải tiếp tục sau khi quảng cáo bắt đầu chạy. Search Terms Report, conversion data và chất lượng lead sẽ giúp doanh nghiệp biết nhóm từ khóa nào thực sự tạo ra giá trị và nhóm nào đang tiêu ngân sách nhưng không đóng góp cho mục tiêu kinh doanh.

Nếu doanh nghiệp đang kết hợp Google Ads với SEO, việc xây dựng hai kênh này song song cũng có thể giúp mở rộng khả năng tiếp cận khách hàng từ cả tìm kiếm trả phí và tìm kiếm tự nhiên. BDSA hiện có nội dung chuyên sâu về chiến lược marketing bất động sản online và SEO bất động sản để tham khảo thêm.